Dewis y Cyngor ar gyfer asesiadau hyfywedd yw defnyddio’r Model Dichonoldeb Datblygu (MDD) a gynhyrchwyd gan yr ymgynghorwyr Burrows-Hutchinson Ltd. a all fod ar gael i ddatblygwyr, hyrwyddwyr safleoedd, neu unrhyw unigolyn/sefydliad arall, at ddibenion cynnal asesiad dichonoldeb ariannol (ADA) o ddatblygiad arfaethedig. Crëwyd yr MDD fel model cynhwysfawr sy’n hawdd ei ddefnyddio, y gall hyrwyddwyr safleoedd a’r rhai sy’n gwneud penderfyniadau ei ddefnyddio er mwyn asesu dichonoldeb ariannol cynnig datblygu.
Mae’r MDD yn offeryn arfarnu ‘safle-benodol’ sydd wedi’i gynhyrchu i weithio gyda Microsoft Excel o fewn Office 365, sy’n rhedeg ar Microsoft Windows. Ceir rhagor o fanylion am fanylebau’r MDD yn y Canllaw Defnyddiwr, y gellir ei lawrlwytho yma. Bydd pob copi o’r model a gyhoeddir gan y Cyngor yn cael ei ‘gloi’ er mwyn iddynt ymwneud â safle datblygu penodol. Fodd bynnag, gellir ail-ddefnyddio’r un copi o’r model er mwyn asesu mwy nag un senario arfaethedig ar gyfer datblygu’r safle penodol hwnnw.
Mae’r MDD fel offeryn priodol ar gyfer cyflwyno asesiadau dichonoldeb gofynnol er mwyn cefnogi Ail Alwad y CDLlA ar gyfer cyflwyniadau Safleoedd Ymgeisiol. Mae Canllawiau Cenedlaethol ym Mholisi Cynllunio Cymru (PCC11) yn ei gwneud yn ofynnol i berchnogion/datblygwyr tir gynnal asesiad cychwynnol o ddichonoldeb safleoedd wrth gyflwyno Safleoedd Ymgeisiol a darparu tystiolaeth i ddangos pa mor dderbyniol yw eu safleoedd yn ariannol.(PCC11, para 4.2.19).
Gall y Cyngor sicrhau bod yr MDD ar gael i ddatblygwyr, hyrwyddwyr safleoedd, neu unrhyw unigolyn/sefydliad arall, at ddibenion cynnal asesiad dichonoldeb ariannol (ADA) o ddatblygiad arfaethedig. Bydd y model yn cael ei ryddhau ar yr amod bod y Cyngor yn derbyn ffi safonol.
Mae’r ffioedd safonol a fydd yn gymwys yn cwmpasu amser gweinyddol y Cyngor sy’n angenrheidiol i bersonoli a chyhoeddi’r model ar gyfer y safle penodol, yn ogystal â’r amser swyddogion sydd ei angen i gynnal adolygiad lefel uchel o’r ADA a gyflwynwyd ar gyfer Safle Ymgeisiol. Mae strwythur o haenau ffioedd yn gymwys, sy’n seiliedig ar faint a graddfa’r safle. Penderfynir ar y ffi gan y Cyngor gan roi sylw i’r hyn y mae’n ei ystyried yn nifer priodol o unedau preswyl y gellid eu lletya’n rhesymol ar y safle. Mae’r dull haenau hwn o ymdrin â ffioedd yn cydnabod y bydd graddfa a chwmpas cynnig datblygu yn dylanwadu ar faint o amser swyddogion sy’n debygol o fod yn ofynnol er mwyn cynnal adolygiad lefel uchel o MDD sydd wedi’i gwblhau a’i gyflwyno.
Mae’r amserlen ffioedd safonol fel a ganlyn (mae’r holl daliadau’n amodol ar faterion TAW a gallant newid dros amser):
- Safleoedd 1-9 uned neu ddefnydd cymysg yn cynnwys gofod llawr crynswth <1000 sqm neu arwynebedd safle < 0.5 hectar: £195 a TAW (£234 gyda TAW 20%).
- Safleoedd 10-150 uned neu ddefnydd cymysg yn cynnwys gofod llawr crynswth ≥1000 ond <2000 sqm neu arwynebedd safle ≥ 0.5 hectar ond <1.0 hectar: £345 a TAW (£414 gyda TAW 20%)
- Safleoedd 51-100 uned neu ddefnydd cymysg yn cynnwys gofod llawr crynswth ≥2000 ond <10,000 sqm neu arwynebedd safle ≥ 1.0 hectar ond <10 hectar: £495 a TAW (£594 ar TAW 20%)
- Safleoedd o fwy na 100 uned – £ cost i’w chytuno â’r Cyngor, yn dibynnu ar faint a chymhlethdod y cynnig
Nodwch fod y ffioedd uchod yn ymwneud â chyflwyniadau MDD i gefnogi Ail Alwad y CDLlA ar gyfer Safleoedd Ymgeisiol. Fodd bynnag, gellir defnyddio’r MDD hefyd fel offeryn i ddangos dichonoldeb ariannol cynnig datblygu yn ystod y cam ceisiadau cynllunio. Cysylltwch â’r tîm drwy e-bost at planningpolicy@monmouthshire.gov.uk os hoffech drafod ymhellach y defnydd o’r MDD at y diben hwn, gan gynnwys gwybodaeth am y ffioedd a fydd yn berthnasol.
Bydd yr adolygiad lefel uchel, y bydd y Cyngor yn ei gynnal o gyflwyniad MDD wedi’i gwblhau i gefnogi Safle Ymgeisiol, yn gwirio priodoldeb y wybodaeth a ddarperir gan hyrwyddwr y safle fel rhan o’r gwerthusiad. Bydd y broses hon hefyd yn sicrhau bod y celloedd yn nhaenlenni’r MDD wedi’u cwblhau’n briodol. Bydd yr adolygiad yn ystyried:
a) bod y dystiolaeth a ddarparwyd i gefnogi costau a gwerthoedd a ddefnyddir yn yr ADA a gyflwynwyd yn ddigonol ac yn gymesur;
b) bod yr amserlen a awgrymir ar gyfer y datblygiad yn realistig; a
c) bod yr ADA yn cyd-fynd â gofynion polisi’r Cyngor a chanllawiau a/neu ddatganiadau polisi eraill sy’n berthnasol i’r asesiad o Ddichonoldeb mewn cyd-destun Cynllunio.
Ar ôl cwblhau’r adolygiad lefel uchel, bydd y Cyngor yn cyhoeddi datganiad syml i hyrwyddwr y safle i nodi i ba raddau y mae’n ystyried bod yr ADA a gyflwynwyd yn bodloni’r profion a amlinellir uchod. Pwysleisir bod yr amserlen ffioedd safonol uchod yn cynnwys rhyddhau’r model a’r adolygiad lefel uchel yn yr Ail Alwad am Safleoedd Ymgeisiol, ac nid yw’n caniatáu am unrhyw adeg y gallai hyrwyddwr safle ddymuno treulio yn trafod canfyddiadau adolygiad lefel uchel cychwynnol y Cyngor. Gall ffioedd ychwanegol fod yn berthnasol mewn achosion lle mae angen rhagor o amser swyddogion o ganlyniad i’r hyrwyddwr safle yn dechrau gohebiaeth ymhellach gyda’r Cyngor mewn perthynas â’r asesiad cychwynnol a gyflwynwyd, a/neu os yw’r dystiolaeth ategol a gyflwynwyd yn annigonol a bod angen ei hail-gyflwyno. Efallai y bydd angen i’r Cyngor alw ar Syrfewyr Prisio Siartredig neu ddefnyddio arbenigedd trydydd parti, er enghraifft lle mae angen cynnal asesiadau cynhwysfawr o gostau annormal a gyflwynwyd. Byddai angen i’r datblygwr/hyrwyddwr safle dalu’r gost sy’n gysylltiedig â hyn, a bydd y Cyngor yn trafod costau o’r fath os a phryd y bydd angen gwaith ychwanegol.
Mae’r Cyngor yn cydnabod y gall hyrwyddwr y safle ystyried bod rhywfaint o’r wybodaeth, sydd ei hangen i ddangos dichonoldeb, yn fasnachol sensitif. Fodd bynnag, fel y nodwyd yn Llawlyfr CDLl Llywodraeth Cymru, nid yw’r mater hwn o sensitifrwydd yn rheswm digonol dros osgoi darparu’r dystiolaeth briodol (Llawlyfr CDLl, para. 5.96). Ni fydd pob ADA a gyflwynir ar gael i’r cyhoedd, a chaiff eu trin yn gyfrinachol rhwng y Cyngor a’r person neu’r sefydliad sydd wedi’u cyflwyno. Prif ddiben yr ADA yw dangos a yw cynnig datblygu a/neu safle arfaethedig i’w ddyrannu yn debygol o fod yn “ddichonadwy”. Lle y gallai fod naill ai’n angenrheidiol neu’n briodol rhyddhau gwybodaeth o’r ADA fel tystiolaeth, er enghraifft i gefnogi dyraniad safle penodol yn CDLl y Cyngor, bydd y Cyngor yn trafod gyda’r hyrwyddwr safle i ba raddau y gellir rhyddhau gwybodaeth o’r fath.
Cynhyrchwyd Canllaw Defnyddiwr manwl i ddisgrifio sut mae’r MDD yn gweithio; a nodi’r wybodaeth y mae’n ofynnol i’r defnyddiwr ei mewnbynnu ym mhob un o’r celloedd perthnasol.
Mae pob copi o’r MDD hefyd yn cynnwys “Canllaw Cyflym”, sydd wedi’i anelu at y rhai sy’n cynnal asesiad o safle datblygu preswyl pur nad yw’n sylweddol uwch na 5 erw (2 Hectar).
Cynghorir defnyddwyr hefyd bod ‘Nodiadau Cymorth’ yn rhan annatod o’r model, wedi’u gwreiddio yn y taflenni gwaith eu hunain, sy’n atgoffa’r defnyddiwr beth i’w wneud ar bob dalen.
Mae nifer o fideos ‘sut i wneud’ hefyd ar gael ar ddefnyddio’r model. Darperir y rhain fel ffordd arall o helpu’r defnyddiwr i ddeall sut mae’r MDD yn gweithio mewn canllaw cam wrth gam.
I gael copi o’r model ar gyfer safle penodol, a/neu i drafod materion sy’n ymwneud â’r MDD yn ehangach, cysylltwch â’r Cyngor ar planningpolicy@monmouthshire.gov.uk